年底選戰升溫，有競選團隊提出了「復興西區，升級東區」的計畫，然而，無論市府是否搬遷，幸福的城市，恐怕需要的是更永續的都市計畫。

為了年底市長選舉，最近連勝文競選團隊以「復興西區，升級東區」為主軸，作為他所謂新世代創造新時代的構想。

從專業角度思考，到底搬遷市政府，會不會是帶動地區復興的好政策？首先要探討的是，國內外有沒有搬遷市府機關帶動區域發展的案例。

取經日本　別弄錯因果關係

連勝文團隊提出的日本東京都廳發展案例，是指位在西新宿一九九○年才完工的東京都廳舍。西新宿地區當初發展主因是一九六○年代大型淨水場的遷移，空出了大量被劃為商業區的土地，因此政府啟動了新宿副都心計畫。

帶動當地發展第一個開業的，其實是一九七一年完工的京王廣場大飯店，之後新宿住友大廈、新宿三井大廈等七棟超高層辦公大樓進駐，一九八○年代再加上凱悅酒店、希爾頓酒店、小田急第一生命大廈等九棟大樓進駐。

所以在一九九一年東京都廳舍進駐前，西新宿已有十數棟摩天辦公大樓、國際品牌飯店、車站旁百貨公司林立。若要說東京都廳舍對於西新宿地區的發展影響，我認為它並不是「領導者」，而只是「追隨者」。

政府帶頭衝　未必成為領導者

再來看看目前台中七期新市政中心地區，其實第一個帶動七期當地發展的是二○○○年開業的新光三越百貨。當初以三萬坪營業面積成為全台之最，目前也是新光三越旗下單店營業額最高的記錄保持者。二○○一年老虎城購物中心加入戰局，以影城為主力吸引年輕族群。

之後十年，幾棟豪宅大樓陸續開發完成，短期養地的空地也租給汽車旅館、八大行業使用。所以當二○一○年台中新市政中心大樓啟用時，當地發展已頗具規模。因此，我也認為台中市政府的遷移，對於台中七期發展並不是「領導者」，而只是「追隨者」。

至於日前甫完成的新莊副都心合署辦公大樓，目前南北兩棟都有一些「不情願」進駐的中央機關員工。看著孤獨的大樓矗立在黃沙紛飛的工地之間，附近不見商業設施，目前也只看到政府機關帶動房價，卻不見實質區域發展。

雖然現在蓋棺論定還嫌早，但也苦了那些被當白老鼠的公務員們。

了解市場脈動　以免政策白費功夫

回到台北市，被認為蕭條的西區其實目前正是旅館業百家爭鳴之處，西門町諸多老舊辦公大樓搶著改裝成旅館，不少國外自由行旅客，偏好體驗西門町的個性旅店。

去年更有新加坡外資砸近二十五億元買下西區中華路、忠孝西路口商業地，擬蓋五星級觀光飯店，換算每坪成交價一一四七．五萬元，刷新全台最貴「地王」記錄。紅色子房認為，想帶動西區發展復興，其實不需要市政府進駐，而是引進更多大型國際旅館。

東區遷府會帶來什麼效益呢？若說擴張財源，信義計畫區已有A25地上權案，截稿日前底價已下修至二一六億元，加上去年南山人壽以二六八．八八億元標下世貿二館地上權，市政府在信義計畫區已進賬數百億元。若是加上世貿一館在南港展覽二館完工後，可能自信義計畫區退場，想再蓋商業設施其實不缺市政府這塊地。

只是紅色子房參與幾家大型建商的商業地產開發顧問，看著東區百貨商場一家家開，招來招去不外乎是ZARA、GAP、UNIQLO；若改做旅館，以地上權超高租金來看，房價得衝到每晚兩萬元以上才能賺錢。台北市東區的商業設施地上權開發招商，市政府決策高層及都市計畫委員們得多多了解一下市場的脈動。

都更問題大　城市建設須長期經營

其實，我認為台北市最重要的城市議題，仍然是大家不敢碰的「都市更新」。

紅色子房敬重的地產前輩，台北市副市長張金鶚，勇敢跳入解決都市更新的泥沼，在文林苑都更事件與都更違憲議題裡折衝這一年多來，也算做出不少貢獻。城市發展需要遠見，但也可能會得罪選民。

許多白領精英棲身在三十年的鐵窗老公寓，車輛從小孩遊戲的巷口呼嘯而過，外地來台北工作築夢的年輕人窩在頂樓加蓋的鐵皮屋裡……看到這些畫面，就覺得這個城市空間似乎離「幸福城市」還有段距離。

隨著國際都市再生思潮的的反省，如何在社會公平、環境生態、經濟發展三個面向平衡進行「永續都市更新」，考驗著執政團隊的智慧與執行力了。以上雖有批評，但在連勝文的政見裡，紅色子房倒是欣賞他提到「成功不必我在，功成其中有我」的氣魄。畢竟城市發展是一個長期政策，往往現在採收的成功果實，來自於前幾任市長的決策政績。然而，若要論城市發展與房地產政策，比起一個搬遷市府帶動西區發展的小議題，想當一個偉大的市長，似乎還有更多重要的事情要做呢！

（本專欄僅代表專家個人觀點）

紅色子房

知名財經部落格「幣圖誌」房地產專欄作家，CCIM國際不動產投資師，現任外商地產顧問公司投資部主管及大學兼任講師，產官學界15年相關經驗。

 【撰文／紅色子房】

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