5 月 14, 2013
土地公是來炒地皮的？ 投資人這次學聰明了
要講的土地公，不是我們熟悉的那尊保佑居家平安的福德正神，而是高雄建商蔡天贊，素有南霸天、高雄土地公的稱號，因為他是高雄第一大建商，擁地兩萬坪、待售成屋上千戶。
最近他標了塊美術館第一排的地，以每坪306萬元成為高雄第一貴。誰都記得，不久之前他也才賣一塊旁邊的地給興富發建設，一坪230萬元就嚇死人了，同樣是第一排，前手高價賣地、後手更高價買地，是怎樣，惹人罵炒地皮嘛？
這排美術東二路的土地過去乏人問津，是因為背後就是鐵路，又吵又臭的地方，自然沒有建商願意蓋房子，高雄人也不會笨到花大錢買在鐵路旁，雖然鐵路一直講地下化，會幫助這塊地的發展，但鐵路還沒消失前，建商只會買賣土地，不會真蓋房屋，要不然也只是一坪十幾萬的價值。
過去我分析過，土地價格變高的好處，就是一塊得道、雞犬升天，蔡天贊他手上的兩萬坪土地，在銀行重新鑑價後，會有較高估值的機會，進而可多貸些融資出來用用。縱使他自己有開銀行，但官樣估價文章還是要作一下，免得太難看被挖出超貸的疑慮。
京城在美術館一帶，有很多地，也有很多待售房屋，我想，他的建案接待中心桌上，大概又擺滿了「土地爆漲、房價也爆漲」的資料。
土地公一手操作，努力賣屋是也。
這樣你瞭了吧，以前他高價賣有路沖嫌疑的地給興富發建設，就有如此多好處，現在他高價買一塊方正、沒有路沖的地，更可結合後方他自己只花117萬元的土地，兩大塊地通通都變成「美術館第一排」，縱使第一排花了天價買下，兩相平衡只剩下每坪206萬元，還比上回賣給興富發的便宜。
數字遊戲，大過實質開發，反正他有的是錢，別忘了他還有銀行。
可你知道，美術館第一排的知名豪宅，有沒有京城建設？沒有。最知名的豪宅，一個是阿扁的「人文首璽」，皇苑建設蓋的，另一個是「美術之星」，鼎宇建設蓋的，就是沒有南霸天京城建設。所以他要搶地，好蓋出一棟驚天動魄的高價豪宅，否則，京城現在推出的豪宅，都在市區，炒新聞也搶不過港景第一排「國硯」。
只不過，地產第一勇士的興富發，對這塊地只敢用每坪260萬元來估，他都不敢貿然加價了，京城建設憑啥敢這樣操作？去年我講過，高雄幾大豪宅都遇投資客拋售，拋到現在貨還是一大堆，房價根本就不是建商期望的五字頭，而仍在三字頭。吳寶春那棟大樓，也還很空哩。
但想想，兩萬坪的存地，這塊花高價買又如何？對他來說無關痛癢嘛，蓋不蓋房屋是其次，商業用地要怎麼玩住宅產品，也不重要，重要的是，媒體會大張旗鼓的報導，上回賣地給興富發已經嚐到甜頭，這回也要再搞一次。
只可惜呀，股價還是跌，這回投資人真是學聰明了！
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