「健身房、遊樂室、KTV、中庭花園⋯⋯，本社區公設超級完善，可充分享受休閒生活。」這是購屋時常聽到銷售員說的話，但其實中庭花園並不能算是一種「公共設施」，你，知道嗎？

新婚的曼娟住進婚前精挑細選、位在新北市新莊區的社區大樓，不到半年就為了每個月要支付的高額房貸大感吃不消，對自己購買的房子開始有點後悔。

當初看房時，曼娟和老公兩人走進社區，看到豪華的大廳，穿過花園中庭後，有健身房、遊戲室、KTV……等公設，可為忙碌生活帶來休閒娛樂，開心簽約下訂。

入住後才發現，別說是平日，就連假日她和老公也很少使用這些設施，當初花了一千多萬買房，房屋權狀登記三十六．四四坪，扣除車位面積及二十八%公設後，室內面積約二十二坪，換算下來幾乎是以二百七十七萬元買了用不到的公設。

若以自家公設坪數八點五四坪、社區共二〇八戶平均換算，曼娟實在看不出社區公設空間有這麼大，到底公設比是怎麼算的？

曼娟的房子 每坪單價怎麼算？

建物移轉總面積 交易總價36.44坪 1,080萬元

車位面積 車位價格5.93坪 90萬元

每坪單價（1,080萬－90萬）÷（36.44坪－5.93坪）＝32萬4,483元

公設花費（36.44坪－5.93坪）×28%×324,483元≒277萬元

主建物

★ 例如客廳、餐廳、臥房、廚房等

附屬建物

★ 指與主建物相連的陽台、雨遮、屋簷

★ 露台（頂樓）、花台、裝飾牆⋯⋯等不得登記在附屬建物

（成果圖）有些建物測量成果圖會標示樓梯間位置，但也有些並無法從圖面上看出樓梯間是否被被登記在主建物面積。

（格局圖）請房仲業者繪製室內格局示意圖，或拿著成果圖實際到住宅比對，可以看到樓梯間被登記在主建物面積。

我家公設28%，但公設到底有哪些？

公設包含「大公」和「小公」兩部分。「大公」泛指所有住戶都使用到的公設，例如社區大廳、管理員室、發電機室、蓄水池及遊戲間、KTV等；「小公」則指同一樓層住戶共同分攤的公共設施，如電梯間、走道等。

公設比怎麼算？比例高低有法定規範嗎？

一般來說，房屋權狀上登記的建物總坪數為主建物、附屬建物以及共有部分（公設）的總和，而公設比＝共有部分坪數╱建物總坪數。

公設虛報問題多，如何確保權益？

將小公（樓梯間）面積登記在主建物中，造成住家坪數變大的錯覺；應該與車位合併計算面積的部分車道，建商卻把坪數當成公設灌給樓上住戶，讓住戶多花錢「買公設」；把停車位縮水後多出來的空間規畫更多車位拿來賣……消費者該如何保障權益？

【撰文／李文瑜；諮詢專家／永慶房屋契約部資深經理 陳俊宏】

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