購屋族資金拉警報

貸款額度與利息高低，直接影響民眾購屋能力，這幾年低利率、高貸款成數的時代已經漸漸過去了，目前在央行貸款緊縮措施下，購屋民眾的貸款空間越來越小。究竟哪些區域、哪些產品，貸款將大幅縮減？購屋民眾要提高警覺，別讓資金問題成為購屋危機！

資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準一直處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷；而其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向，讓投資客不得不退場。

央行打房，13個區域房貸列管

央行這波打房，大刀主要鎖定台北市、新北市（13個主要行政區）的投資客（擁有第2間房子），以及買賣金額或鑑價超過8,000萬元的豪宅，祭出貸款成數最高6成、無寬限期等措施，也不得以修繕、裝潢等其它貸款名目增加貸款金額。而座落在雙北以外的區域，若總價超過5,000萬元，也列為管制措施，等於全台豪宅全都在管制範圍內。

外界預期，央行對房市信用管制措施，下一波可能對尚未列入房貸管控的高雄、台中等地區，採取必要的房貸管制措施。

以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落的地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價8成的額度。現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度也從8成降至6成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。

貸款利率，悄悄上揚

除了自備款的壓力外，貸款利率成本也隨之增加。萬泰銀行表示，對於信用優良、收入不錯的首購族，貸款利率可給予1.88％起的優惠利率，而投資客貸款利率則有不得低於2％的限制，但目前市場平均承作條件幾乎是2.3％起跳。以貸款1,000萬元估算，每月得多付3,000元以上的利息支出，等於壓縮投資效益。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，若購買的是豪宅，且名下已有第2棟以上房屋者，銀行貸款額度還可能降至5成以下，換言之，1億元的豪宅需準備5,000萬元的自備款，自然也讓房市交易門檻大大提高。

根據央行統計顯示，管制區域內新承作房貸的貸款成數已經開始下降，由99年7月的63.91％降至今年8月的56.26％，顯示針對性管制措施，已發揮一定效果。

高總價、小坪數產品，貸款難度高

近年都會區房價漲幅過快，而高房價更衝高平均每筆放貸金額，並迅速推升銀行放款餘額。而趁著房市熱絡，建商推案也各出奇招，同一區域、不同建案的預售屋，價格相當混亂，開價從每坪50萬元至80萬元不等，甚至新北市某些建案開價還高於台北市，價格越喊越離譜。

為了管控過熱的房市，央行陸續採取不少措施，並經常對銀行施以「重點關注」，讓銀行在房貸放款上日趨謹慎。因此，對於高總價或央行定義下的「豪宅」，銀行已重點減少這類產品放款，以降低放款風險。銀行指出，當房市反轉時，有能力買高總價房產的人數少，接手的可能性也最低。而銀行若放款給一戶台北市豪宅8,000萬元，風險完全集中一人身上，若將這8,000萬的資金貸給一般新北市客戶，大約可貸8戶，風險可以分散在較多購屋族身上，因此，現階段銀行對於豪宅的放款意願自然降低許多。

另一個銀行會減少放款的產品，就是小坪數產品（俗稱套房），少數公股銀行已表態不承作，有些商業銀行則限定台北市或新北市捷運500公尺內才承作。而且民眾就算順利申請到貸款，利率恐怕從3％起跳，貸款成數通常在6成以下。

此外，各銀行對小坪數的定義也趨嚴格，萬泰銀行表示，過去對小坪數的定義是12坪以下，但目前多數銀行將定義提高至15坪以下，就認定為小坪數產品。

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