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房貸資金緊箍咒,買屋只能貸6成?  

購屋族資金拉警報

貸款額度與利息高低,直接影響民眾購屋能力,這幾年低利率、高貸款成數的時代已經漸漸過去了,目前在央行貸款緊縮措施下,購屋民眾的貸款空間越來越小。究竟哪些區域、哪些產品,貸款將大幅縮減?購屋民眾要提高警覺,別讓資金問題成為購屋危機!

資金是房地產的活水,過去幾年台灣的利率水準一直處於相對低檔,也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨,致使政府打房政策一波又一波,包括奢侈稅、實價登錄等措施,讓房市交易由熱轉冷;而其中央行的房貸管控措施,更是掐住了資金流向,讓投資客不得不退場。

 

央行打房,13個區域房貸列管

央行這波打房,大刀主要鎖定台北市、新北市(13個主要行政區)的投資客(擁有第2間房子),以及買賣金額或鑑價超過8,000萬元的豪宅,祭出貸款成數最高6成、無寬限期等措施,也不得以修繕、裝潢等其它貸款名目增加貸款金額。而座落在雙北以外的區域,若總價超過5,000萬元,也列為管制措施,等於全台豪宅全都在管制範圍內。

 

外界預期,央行對房市信用管制措施,下一波可能對尚未列入房貸管控的高雄、台中等地區,採取必要的房貸管制措施。

 

以新北市擁有第2間房子的投資客為例,在央行未實施管控前,只要房子座落的地點交通方便,向銀行申請貸款通常都能申請到總價8成的額度。現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管,貸款額度也從8成降至6成,以總價1,500萬元的房子為例,貸款額度足足少了300萬元以上,等於購屋族必需要準備更多的自備款。

 

貸款利率,悄悄上揚

除了自備款的壓力外,貸款利率成本也隨之增加。萬泰銀行表示,對於信用優良、收入不錯的首購族,貸款利率可給予1.88%起的優惠利率,而投資客貸款利率則有不得低於2%的限制,但目前市場平均承作條件幾乎是2.3%起跳。以貸款1,000萬元估算,每月得多付3,000元以上的利息支出,等於壓縮投資效益。

 

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,若購買的是豪宅,且名下已有第2棟以上房屋者,銀行貸款額度還可能降至5成以下,換言之,1億元的豪宅需準備5,000萬元的自備款,自然也讓房市交易門檻大大提高。

 

根據央行統計顯示,管制區域內新承作房貸的貸款成數已經開始下降,由997月的63.91%降至今年8月的56.26%,顯示針對性管制措施,已發揮一定效果。

 

高總價、小坪數產品,貸款難度高

近年都會區房價漲幅過快,而高房價更衝高平均每筆放貸金額,並迅速推升銀行放款餘額。而趁著房市熱絡,建商推案也各出奇招,同一區域、不同建案的預售屋,價格相當混亂,開價從每坪50萬元至80萬元不等,甚至新北市某些建案開價還高於台北市,價格越喊越離譜。

 

為了管控過熱的房市,央行陸續採取不少措施,並經常對銀行施以「重點關注」,讓銀行在房貸放款上日趨謹慎。因此,對於高總價或央行定義下的「豪宅」,銀行已重點減少這類產品放款,以降低放款風險。銀行指出,當房市反轉時,有能力買高總價房產的人數少,接手的可能性也最低。而銀行若放款給一戶台北市豪宅8,000萬元,風險完全集中一人身上,若將這8,000萬的資金貸給一般新北市客戶,大約可貸8戶,風險可以分散在較多購屋族身上,因此,現階段銀行對於豪宅的放款意願自然降低許多。

 

另一個銀行會減少放款的產品,就是小坪數產品(俗稱套房),少數公股銀行已表態不承作,有些商業銀行則限定台北市或新北市捷運500公尺內才承作。而且民眾就算順利申請到貸款,利率恐怕從3%起跳,貸款成數通常在6成以下。

 

此外,各銀行對小坪數的定義也趨嚴格,萬泰銀行表示,過去對小坪數的定義是12以下,但目前多數銀行將定義提高至15以下,就認定為小坪數產品。

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