諜對諜的房地產市場，看屋要小心提防黑心廣告，買屋更要使出渾身解數，砍價格，能砍一萬是一萬，錢很難賺，所以，我還是要教你如何殺價以及出價，免的你吃虧上當，日後還要上網寫下踢爆文章。殺價是有方法的，人家建商開價一千萬元，你總不能說：「我出價三百萬元啦！看你要降多少我再加多少！」建商只會認為，你是來亂的。另外，殺價時，請優閒並且高雅出招，買房屋不是買魚要送蔥這種想法，建商做盡動作就是要逼你乖乖就範，並且大賺一票的，所以，覺得疲倦的時候，不要出價；第一次看完房屋，不要出價，因為你腦筋不清楚，只有充滿夢想；沒吃飯，不要出價，因為人在飢餓的時候，比較衝動，有錢啥都想買；昨天喝酒熬夜，也不要出價，因為你只想早點回家睡覺，戰鬥力不足啦。 代銷或建商，提供你全套滿意的服務，包括剛讓你吃完一頓大廚料理、SPA芳療按摩後，也不要出價，給你舒服後就是要狠狠噱你的，拿人手軟、吃人嘴軟的道理，建商很懂。 演戲，是建商必要的過程，他一定會說：「我們沒有這個權限，要問公司寫簽呈才會過關。」其實，可不可以用這個價格買，現場專案經理早就心理有數。 所以，要成交，代銷公司才有賺頭。 但是，有些建商比較狠，如果代銷公司賣太快，建商就會不斷的加價格上去，一個月加價好幾次，是有可能的，有些建商也會事後不給代銷公司溢價款，所以，該怎樣平衡，就有很多學問可以玩。 多數的代銷公司，利用前面累積的溢價款，來補後面低賣的房價，比如，底價一千萬元的房屋，目前累積的溢價款有一百萬元，那麼，你如果出價九百五十萬元，代銷很有可能會允許，他有這樣的溢價可以來補不足，你賺到低一點的價格，代銷賺到你成交的服務費用，建商則是賣掉他要的房子。 所以，剛開案的預售案，你不見得可以買到優惠價格，所有「預約即享優惠價格」都是騙你早一點買屋，「當天下訂送全套家電」也是要騙你買的。 這樣，你了解這個產業的結構，以及，該如何出價了嗎？看下去。 Box1：預售屋，分為底價、表價、溢價三個數字。底價，就是建商決定這一戶要賣多少錢。表價，就是開價多少錢。溢價，就是別人用高過底價的價格買，比如底價一千萬元，有人用一千一百萬元買下，那麼，多出來的一百萬元就是溢價，他可以用這個溢價來補低於底價買賣。 代銷公司代理建商銷售房屋，他要賺的錢，是賣屋後的服務費用，通常，包銷（廣告費用由代銷公司支付）可以請款售屋總價的5%~6%，純企劃（廣告費用由建商支付）可以有2%左右，再加上溢價款拆帳，目前行情是三七分帳，建商拿七成，代銷拿三成。 Box2：當建商決定平均底價之後，就要來作分戶底價的動作。先訂出垂直價，通常，會以中間樓層為基準，越高越貴、越低則越便宜，大約每二層樓、每戶單價加減三千元。如果有景觀的大差異，比如高樓層有海景，低樓層被擋住，價差會拉大更多，比如有海景每坪加一萬元，沒海景就減一萬元。另外，頂樓通常是最高價格，因為他可能是唯一的樓中樓，但最起碼，樓上沒人的尊貴性與安靜度比較高。 垂直的樓層價決定後，接著決定水平價，自然是面馬路的前棟、有景觀的戶別，價格比較高，沒景觀的後棟，價格較低，水平價同樣以每坪三千元作調整，有時候因為景觀的差異，有可能單價差個好幾萬元，比如有海景的第一排與沒景觀的後棟相比。 最後，調整數字的好看性，誰也不想買444萬元這樣的數字，所以如果算出來的數字比較難看，就會加減一下，並且，「避開」吉祥數字！如果這戶總價會666 萬元，同樣客戶也有可能會出到這個價格，那麼，底價就一定會低於666萬元，比如660萬元，因為這樣隨便就可以多賺6萬元。