投資客看房子、買房子、出租、賣掉，這樣的流程，要等到獲利收成，快則三個月，慢則好幾年，而且，這只是一戶，縱使你買店面，想要賺到幾千萬或是上億，花的時間也不會少，相同時間，想要賺到幾個億，那當然是自己來當建商了。 我的書，「黑心建商的告白」出版之後，受到各方評論，當然，不少建商都有買來看，也有不少投資客買來參考，糟糕的是，我聽到了一個大咖投資客說：「早就知道建商可以賺更大，看完書之後，更覺得不該只是當個單純投資客，當建商多快樂阿。」是的，建商隨便賺賺，也比投資客賺的多，雖然「萬一」不景氣，建商也是虧更大，但是呢，建商蓋房屋有銀行的土地融資，那個「萬一」出現，頂多倒給銀行，幾年後再爬起來，又是一條好漢，你看看人家侯西峰，不也是這樣嗎？ 打電話給投資大咖永哥，跟他聊聊最近在忙些啥，他笑著說：「還是在買地買房囉，這幾年收下來，快要可以重建，我要作建商！」大家都知道永哥一年可是要騎壞一台機車的，雖然他多買賣台北的房地產，但是一年一台機車的辛苦，還不如讓他開賓士、巡工地、找專業的人幫他一次賺幾個億，來的暢快。 翻翻台灣房地產的發展史，你就可以知道，幾乎所有的建商都是這樣出現的：買賣房屋覺得很有獲利、本來是蓋房子的工頭覺得很有獲利、作建材的貿易商人覺得很有獲利。接著，一些本來是開工廠、賣汽車、搞食品的，發現作建商好快樂，一年可以賺好幾個資本額，所以也來標標土地，變更一下當年祖傳的工業土地，炒樓去了。 喔，連賣唱片的、賣泡麵的，也早大打廣告要在新莊蓋房屋了。啥？建商都是這種？是的，你說對了。這年頭，有土斯有財，有土地就是老大，就是呼風喚雨可以賺錢的標地，不管是入股的借殼上市，或是看好這公司有土地可獲利而買入，「資產概念股」就是金光閃閃。 2010年政府自己的統計，七個月來，營造業多了三千多家，是公司行號增加數目的第三高！你就知道有多少人想投入這個暴利的行業了。 所以，這年頭越專業的投資客，還要作啥呢？大家看齊推案前十名的建商都賺飽飽，自己才不可能只一戶一戶賺，自然是紛紛轉型了，反正，有土地，找代銷公司幫你規劃、幫你找建築師，找公關公司幫你上新聞買廣告作置入行銷，房屋找營造廠幫你蓋，錢，找銀行幫你出，這麼簡單的道理，誰不想作呢？ 有時候，投資客滿佈市場，不管是房仲公司或是代銷公司的案場，都是投資客捧著鈔票上門，後來，土地市場越來越夯，投資客轉去找土地仲介、法拍，甚至是政府正在標的幾塊大計畫，如新莊副都心的住宅土地跟商業土地標售，有九成九都是投資客出的標單，市價一坪一百萬元的土地，以投資客的操作之下，一百五十萬元都敢標，反正他標的是角地，以後要賣給建商整合一坪絕對是三百萬元才放手，建商不買帳，那就放棺材在土地上「恐嚇」，建商還是要買單。不是角地，他下一塊地一定更衝到每坪三百萬元，順手墊高之前買的一坪一百五十萬元土地，總之，就是勇敢向前衝，一如當年他操作房屋的猛勁。 你以為就這麼單純？當然不可能啦，如果只是買進賣出的操作，也不能稱作是黑心投資客了。當他買了一塊土地之後，會先拿來當停車場出租，或是找人賣汽車、搭鐵皮屋、搞摩鐵給人家喇舌，反正土地都買了，不賺白不賺。接著，找銀行貸款，把五成的土地融資設定好，借出來，這樣他上一塊土地的營建款就有了，也有下一塊土地的購地款。歐，錯誤，上一塊的營建款根本不用這個貸款錢，只要他開始賣預售屋，就會有消費者拿錢給他蓋房屋啦，購屋人付的是現金，營造廠領的是二、三個月以後的支票，這個時間差剛好有完美的金流出現。再者，當他要蓋房屋的時候，尤其是台北，只要綠化就可以多個幾％的容積，這個也可以賺。 投資客轉作建商，目的明顯，賺更大，所以，過去他所學的手法，全部都會用上，啥新聞炒作法啦、高低價差法啦、房仲聯賣法啦等等，通通都會在這樣的建商出現，拉高開價、假高價合約騙你高價成交、或是把預售屋丟給投資客朋友，然後一起炒熱這個市場，真是被逼的全面進化了。