國內老牌飲料品牌黑松，最近反倒成了房地產業的話題主角。先前董監事改選，黑松旗下諸多土地資產，據傳就是引發經營權之爭的核心焦點之一；鼎鼎大名的微風廣場，也是黑松集團持有之土地。而根據自由時報今日報導，黑松位於深坑的舊廠房基地，也已進入變更審核最後階段，開發在即。黑松深坑廠土地面積約1.1萬坪，據了解帳面價值14億以上；目前除舊廠房外，另租借部份給欣欣客運使用。自由時報該篇報導引述當地房仲店頭說法指出，變更為住宅地後，每坪土地單價將增值15%，上看30~35萬元，且更以目前銷售中區域指標案「信義線上」開價3字頭為本，認為未來黑松推案開價將大有機會突破30萬/坪，改寫深坑房價最高紀錄。這幾年在房產業者有意識的操作下，大台北土地資產短缺的議題，堪稱業者抬高房價的最大利器，也使工業區活化開發，成為屢見不鮮的近時現象。各地方政府對工業區開發管制雖有鬆有緊，但近年此類開發案確實較以往常見；有些是先變更地目再推案，有些則是直接逕行開發。根據住展企研室資料，北市內湖區指標案「MIHO美秀館」、下新莊超級大案「峰景鳳翔」，都是工業地目逕行開發；八德廣豐紡織舊廠則是經過變更程序，成為住商重劃區，最快將在今年Q4推出個案，當地同時還將有兩宗乙工推案問世。新竹市現階段最夯的平價指標案「綠光」，也是變更活化案例，原為新竹火柴廠。以過去案例評估，如是未變更、直接開發推案者，價格要比同區一般地目案低一到兩成不等，畢竟工業區位置相對較差，此類個案多靠低價搶市。如是先變更再開發者，原則是比照當地一般行情；如有品牌或大街廓完整開發者，行情才有進一步提高的空間，不過仍得看其實際區位而定。至於深坑，區域發展遲滯是事實，因此儘管北市文山區就在旁邊，但區域行情依然提升不易。根據住展企研室了解，「信」案開價確實來到3字頭，創當地新高，實際成交價則約24~25萬/坪；這無非是近年北市資金行情引發兇猛漲勢，「信」案才能以此價格銷出，尤其該案還是近年當地唯一推案。也就是說，如果扣除時機因素，「信」案的成交價，應屬當地住宅推案的價格高點。換句話說，待黑松深坑舊廠順利變更完成、取得建照推出預售案，最快也應該是今年第四季的事；以目前市場氛圍及當地發展仍缺前景來看，想開出超過「信」案的價格，確實不易；當地房仲業者對該案的『預期』，顯然太過樂觀。新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw