我又來了，這次要講數學。房地產上有很多數學，不講你其實不會明白。啥？你很會看房子，有眼睛？別練哮話了，我的比較厲害。「捷運生活圈」有個朋友的案子，他在淡水紅樹林捷運站斜對面，站在房子、接待中心，你真的看的到那紅樹林站屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽的到站裡面的列車進站聲音，很棒吧，捷運宅呢，你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等，過馬路，再往台北方向走十分鐘才到的了，所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，我的廣告大辣辣的寫著捷運對面，其實，要走，十五分鐘，這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。「自備五十萬元，獲利25%！」看起來是，自備款五十萬元，然後出租賺錢，獲利25%就讓你覺得，四年回本。沒錯，我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率，那個太粗淺，都會被客戶打槍，沒這麼好騙啦。獲利回本，講的是那五十萬元回本，這叫做現金報酬，也就是你投入五十萬元，每年獲利就是12.5萬元，也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿，如果我再跟你說，保證獲利可簽合約，你大概心一定動了。問題就是，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，想要獲利保證，一定是開高價的，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價五百萬元，我起碼一定賣你五百五十萬元，可卻只有保證你第一年獲利，我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？我一定賺，而且，這樣的房子在現在，地點一定不好，賣也賣很久才會這樣搞，可是存款利率又低，你買不買房獲利？’「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛，管理費每坪六十元」嗯，這比較平常，很多社區都有，大家都在比規劃完善，我一定告訴你第一年建商代管期間，每月每坪只要六十元。好，大家都會想，賠本生意沒人作。我告訴你，每坪六十元根本不夠，而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約，想要有這樣完善的管理，起碼每坪八十元，我跟管理公司長期配合嘛！他要接案子就要犧牲獲利，可是，等我不管了，你當然也可以不跟他簽，不過，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，你的房屋根本不保值了。還有一次，我每月貼錢給管理公司，可是卻告訴你，這是建商贊助的，等到我賣完房屋，社區好不好，你家的事。「感謝投資客火力全開，銷售突破九成！」人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不說明，現在，我一定跟客戶說，本社區有超過九成的投資客跟自住客來買，第一，讓你心動，第二，讓你快速買，第三，讓你不住也來投資，給你錯覺用的。其實，我的房子一點也不好，前面有醫院，後面有高架橋，格局小又不方正，我雖是先建後售，但工程期間又不讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住，買這間房屋都是來投資的，會不會獲利？你家的事。你是來自住的？哎呀，少來了，你一定不會住，到時交屋時大家都想賣，你看著辦吧，舊巨蛋（東京巨蛋花園廣場，板橋）賣了四年還有一堆投資客賣不掉，你以為，你賺的到錢？「每坪降價二萬元」現在房價高對不對？案子開價每坪四十萬元，底價三十五萬元，你嫌貴，好，我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元，你也許會買，看起來四十萬跟三十三萬元，殺了七萬元，可以了吧，不過，停車位！行情一百二十萬元，我咬死一個一百八十萬元，這樣我就回補六十萬元，感覺上，我房屋少賺錢，可是，數據上我其實多賺六十萬元，手上有個案子，房屋越賣越慢，但是附近老公寓多，我有很多車位可以外賣，所以，外賣的車位都可以賺到錢，房屋大不了少賺，合起來，其實我都是賺錢的。啥？你不想用超高價格買車位？可以阿，那就不買，反正我有外賣，而且剩的不多，以後你還不是要跟這些人租，撐到最後，你還是得買。小市民、行政院長，你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地，看著吧，我大不了不蓋房屋，可是我手上的地，絕對值錢，現在政府不標我更爽，物以稀為貴，你以為地價可以降低？不可能啦，我只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。Facebook : Sway房市觀測站