去年大台北房價持續飆漲，成為民怨所指。而去年持續加碼購地買樓，購價還續創新高的壽險業者，自然就成了『頂罪羔羊』之一。不過壽險業投資不動產，看的是短期兩、三年，長則五年、十年的穩定投報率，而精華區房地產近年市況極佳，無論住宅或商用，自然成為他們看好的標的，持續加碼購入。隨著相關法令持續鬆綁，今年壽險業可投入不動產的資金部位更多，手法也會更加靈活。去年一度因為併購案而成為話題焦點的南山人壽，昨天則搖身一變，成為壽險業投資不動產策略轉型的先鋒。根據報導，南山人壽今年不僅將持續加碼台灣不動產，還打算買地自建或尋找合適建商合建。工商時報相關報導更指出，連以往只買高級商辦，策略為只租不賣的國壽，很可能也會新增所謂『戰略性投資』，也就是買地自建或合建。近年房地產市場景氣不墜，早有不少非營建本業活化旗下土地資產；壽險業投入房地產實質開發，也算時勢所趨。不過這中間透露的訊息，不只是持續看多都會房市；無論南山或國壽，之所以要『轉型』兼營開發商，很重要的原因，其實是原先『賴以生存』的穩定租金投報率，出現下滑危機。昨日永慶和台灣房屋不約而同發佈台灣租金投資報酬率的消息，中間都指出，大台北地區房價持續炒高，租金水準卻未同步提升。兩家所持數據，當然是住宅，不過商用部分，無論商辦或店面，其實也是如此。這樣的趨勢，使得租金報酬率下滑，拿租金繳房貸的投資客吃不消，逐漸退場；拿保戶保費轉投資，做資金槓桿操作的壽險業，當然也不能坐視投報率下滑，得另覓其他適當途徑。賺開發價差的購地自建，在目前房價續漲、租金停滯的現實下，短期來說，自然成為壽險業考慮的新方式。上述趨勢，更說明了目前庶民經濟，與台股、經濟數據表現脫鉤的現實。因為除了在外工作的白藍領階級，拿不出足夠頭期款外，中低階層者，也是租屋族群中很大的部份；店面或非A級商辦租金走勢，更直接反映一般消費市場之榮衰。因此，租金水準和薪資所得或庶民經濟力的關連度更高；突顯近期房價的飆漲，仍是以資金拉抬及投資置產為主要支撐。以此論述為基礎，則昨天南山老總陳潤霖對外公佈不動產新投資策略時，有關『台灣房地產目前看不到風險』一席話，應該只對了一半。當然，要轉型當建商，就沒有看壞後市的理由。而事實是，都會區房地產持有目的的趨勢轉變，的確讓目前一般庶民所見的『高房價』，有另外的支撐點。不過整體房市，不可能全比照大台北都會區辦理；再看看香港目前高房價產生的泡沫化疑慮，及背後潛藏的社會不安因素，就整體社經發展面來看，怎會沒有風險？新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw