房地產景氣受到衝擊，是不爭的事實，即便市場買氣不比從前，但也並不表示已經來到狂殺價的關口。除了政府公部門定期公開的統計數據之外，其他非官方提供的房地產數字，其公正客觀性都備受質疑，數據背後，也許背負一些不為人知的內幕。房價「下跌」之說，是需要被定義的，所謂的下跌，究竟是跟最高點的價格相比，所以呈現下跌；還是跟平均值做比較，因為低於平均值，所以下跌。通常一般人不會想這麼多，不是上漲，不是持平，就是下跌，就是三選一，這樣看待房市，好像太過簡化了。目前房價有沒有下跌，廣義來講，跟今年三月、四月相比，預售屋及新成屋平均單價，房價下跌大約一成到一成五；但是如果跟二○○三年起漲點相比，台北縣市平均單價，上漲大約五成，即便近半年來回跌一成，總計也還漲了有四成，與其說房價下跌，不如說是拉回整理。房價物價的變化，有時很像是化學反應，很難回復原狀，尤其是都會區房價，具有一定的「僵化性」，不像股價一樣，隨時都處在變動狀態。股價可以在半年內跌掉五成，而根據往年的經驗，平均房價要下跌三成，至少要低檔盤整兩年之久，部分看空人士，現在就提出房價應下跌三成，似乎有些言過其實。景氣好壞 解讀不一台灣各個以內需為主的產業，市場規模都不算大，而房地產更是其中最封閉型的產業。業內資訊極度不透明，許多市場訊息，都是靠口語或是媒體來傳播，這兩種方式的缺點，在於傳遞訊息的速度快，原本僅是「點」的事件，很容易被刻意鎖定成操作議題來放大。在日復一日、眾口鑠金的效應下，「點」就逐漸被擴大成為「面」，到底什麼才是真的問題？哪一種訊息才是真相？一片霧裡看花。舉例來說，房地產景氣究竟好不好，媒體上討論很多，打開報紙，有的學者說房價將持續盤跌，至少要低迷兩年到五年；有的業者又認為，現在已經是谷底，馬上就要回升反彈，究竟市場走勢往上還是向下，莫衷一是。解讀這些訊息的前提，最好事先了解訊息公佈者的背景，才能洞悉隱藏在訊息背後的動機與目的。房地產訊息來源主要分三大類，一類是屬於房屋供給者的建設公司，一類是屬於買賣交易居間者的房屋仲介，另一類則是房地產調查研究單位。首先以建設公司來說，建設公司是供給者，要不斷的推案賣房子，才會有獲利；土地是有限的資源，供給只會愈來愈少。因此，原則上在都會區中，建商的土地取得成本只增不減，土地又佔成本中最高比例，所以新蓋的房子，沒有降價的條件或理由，在這樣的邏輯下，房價似乎只能愈賣愈高，不管在任何景氣下，房價都有理由維持在高點而不墜。房屋仲介就不一定，房仲的角色跟建商不大一樣，建商屬是賣方的一方；而仲介則是居間者，房價高或低，對仲介並沒有太大的影響，畢竟成交的關鍵，在於買賣雙方對房價認知落差的大小，落差大就難賣，落差小就好賣，因此仲介居間撮合價格時，最重要的任務，就是讓雙方落差縮小。先了解建設公司與房屋仲介不同的背景與動機，再來解讀二者在媒體上公佈的訊息，就比較容易判讀。當房地產市場呈現賣方市場時，表示房市景氣好，仲介業務策略，會傾向操作「買方加價」，因為屋主看景氣好、房價漲，所以會惜售，賣方姿態相對高，因此此時重點在於推動買方加價，才能買到理想中的好房子。房仲業扮演的角色所以，在景氣好的時候，房仲業提供媒體的市場訊息，大多是多頭的、成交價不斷創新高、買方競爭者眾等等。房市景氣繁盛時期，確實會有這種現象，只是，景氣好、究竟有多好？實際上六分的好，經常被膨脹成八分、九分甚至滿分，誤導社會對景氣的判斷。反過來，當房地產市場走向衰退，呈現買方市場時，仲介則改弦易轍，業務策略傾向調整成操作「屋主降價」，因為此時變成買方是關鍵，買方對房屋的選擇性高，買方至上，這時候就必須要力勸屋主降價，才能貼近買方認同，成交的機會才會提高。因此，當房市處在買方市場的空方階段，房仲公司釋放利空訊息的意圖，就會比較強烈，希望藉此來說服屋主降價。在這個前提之下，一般民眾在讀取房仲公司發布的市場訊息時，就必須用更客觀的角度來看待。景氣差，究竟有多差？也許景氣平均只有下跌兩成，卻被擴大說成下跌四成到五成都有可能。建照戶數≠賣壓量舉例來說，日前就有品牌房仲公司，公布依內政部統計處統計的資訊，新屋每年供給約十萬戶，也就是說，今明兩年可能都將維持十萬戶以上的新完工成屋，訊息背後透露新屋供給量大增、中古屋競爭者眾，屋主應該要趕快賣房子的訊息，訊息一出，瞬間被媒體解釋成十萬戶交屋潮、拋售潮、賣壓沉重等等。數字跟水一樣，能載舟也能覆舟，好與壞、大或小，通常都只是一線之隔，就看數據解讀者，對數字所作的取捨。是的，在SARS之後，根據內政部的資料，台灣每年的建照執照申請戶數，都超過十萬戶；但實際上這十萬戶建照的申請量，並非皆會推案而釋出到市場上，有些建商採取「先建後售」，有些則是屋主自行拆除改建自用等等。而且建照總量尚包含公共建築（例如機關學校）在內，真正推案的釋出量也並非百分百，平均釋出量大約只有一半。在明年要交屋的新成屋，主要是二○○七年推案的個案，根據住展房屋網的統計，北台灣六縣市，二○○七年預售屋的總推案戶數，約有五萬六百餘戶，平均銷售率六成二，已售出的約有三萬一千戶，另外有一萬九千戶，才是建商完工待售的戶數，明年將釋放到市場，這是真實的市場數據。明年新成屋的供給，還有在二○○七年建商採先建後售的新成屋戶數，根據住展房屋網統計，北台灣先建後售的比例大約佔二成八，因此二○○九年釋出的新成屋，約有一萬四千戶。此外，還有原投資客購買的部份釋出戶，加上其他因素而斷頭的戶數，總計約有五千二百戶，大約是總可售戶數的一成，因此二○○九年北台灣的新成屋供給量有三萬八千戶。明年全台交屋量六萬五千戶根據官方數據，二○○七年北台灣六縣市建照申請戶數為六萬三千戶，因此真正新成屋市場供給量，也就是所謂的「待售量」，大約只有建照申請量的六一％。因此，硬是將建照申請戶數當成「交屋量」、「拋售量」，或是「賣壓量」，看來都有誇大數據之嫌。以北台灣比例推估全台灣，二○○七年核發十萬六千七百二十戶住宅類建照，推估全台灣明年的交屋量約為六萬五千戶。這與十萬戶說法有一段落差，為了博版面，發稿單位難免出現一些驚人之舉或驚人之語，還是隨時抱持對訊息懷疑的態度，真相比較不會被蒙蔽。研究單位社會責任重大台灣房地產市場最大的問題，就是資訊不透明化，缺乏有公信力的官方資料，因此各房地產業者，只能根據自己手中的買方資料或是成交資料，不定期透過媒體發布「市況」消息，但這些數據基本上都是黑箱作業，旁人難以求證數據真偽，才會有同一產業各執一詞的窘狀。另一個不平衡的狀況，是專職研究房地產的單位太少，數據掌握在少數研究單位手中。研究單位受政府或業者所委託，定期進行市況研究分析，主要都是根據調查問卷，統計市場現象，最後再定期將市況對外公佈。地產研究「壟斷」之嫌，在所難免，畢竟台灣能做房地產市場研究的單位，猶如鳳毛麟角，因此這些研究單位，廣被媒體所倚賴，研究結果數據，經媒體大篇幅報導後，往往被買方或業者，拿來當作議價的工具。在缺乏其他對等分析的前提下，這些研究單位的立場，就顯得特別關鍵。舉例來說，台灣房價從二○○三年下半年就開始起漲，直到二○○七年年底，都會區房價平均漲幅大約有四成，在這四年過程中，這些研究單位，對房價漲幅的合理性，雖然也有過質疑，但是炮火相對溫和許多。但是今年第一季政黨輪替之後，四月間便以重炮轟擊房價漲幅，以泡沫說為未來房市下結論。矛頭原本該對準漲價最多的豪宅，但是利空議題被迅速擴大，不受控制，利空雪球愈滾愈大，再加上國際金融海嘯一波接著一波，使得賣方市場烏雲罩頂，買氣降到冰點。房價下跌影響深遠台灣房市有沒有泡沫化的問題，見仁見智，這是個可被討論的議題，各有各的說法，但若以落後兩個月的問卷調查結果，來闡釋看空未來兩年房市，似乎會讓人覺得言之過早，或者需要更多更客觀的數據，來佐證預測結果，才更有說服力。其實這些研究單位的社會責任是十分重大的，因為數據要面對的不只是購屋群眾，還包括下決策的政府單位，以及建商的供給策略。研究單位的立場應該更公正客觀、思考的層面更寬廣，因為房地產絕對不是只有買房子的問題而已，房地產是龍頭產業，牽一髮動全身，若是不站在市場面、只站在學術研究的角色代言，恐有偏頗。房價下跌是很複雜的問題，而且不僅影響房地產業，對金融業的衝擊更大，美國金融風暴就是從房價下跌所引發的。房地產特有邏輯觀房地產的邏輯很有趣，房價上漲，不一定就是買不起；房價下跌，也並非就意味著一定買得起。房價上漲，表示民眾購屋能力好，所以才漲的上去；房價下跌，經濟不會好，買方可能最後連購屋能力也沒有。低價絕對不會是房市的萬靈丹，試想美國房價下跌之後，有讓更多首購族或換屋者買得起房子嗎？答案自不待言。房價倘若真的下跌三成，對台灣經濟來說，絕對是個大災難，你我都會成為受害者，即便你是買方，相信都不會希望看到房價打七折，因為，那時可能是失業率飆破六％，或是股市跌破三千點了。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」http://www.myhousing.com.tw/