台北地狹人稠，「憑空生出不該有的室內坪數」幾乎是許多建商推案時必然會出現的手法，將法規上經常會有不計入樓地板面積的面積，例如陽台、機械室，運用外推、加窗等方式達成「室內化」目的，讓民眾誤以為這些空間都是可以做變更使用的。不過自2006年1月1日起，台北市政府修訂違章建築處理要點，只要是2006年起北市新核發建造執照的建築物，陽台不得擅自加窗，不論原外牆是否保留，只要未經申請都屬違建，即報即拆；違建取締拆報趨嚴，民眾買屋之前應更加留意小心，才不會賠了夫人又折兵。 違建拆除 風險由購屋者承擔一般常見違建大致有四種：頂樓加蓋、一樓外推、陽台外推及夾層屋。在這四種違建中，以頂樓加蓋最常見，但也因為處在室外、明顯可見，最容易被追查。而在夾層屋、頂樓加蓋等法令愈來愈被民眾所熟悉後，為了提高賣相，不少預售樣品屋就將腦筋動到陽台外推上，以「建議規劃」等字眼遊說看屋民眾，使民眾遊走法律邊緣，或暗示購屋者日後可自行「二次施工」，將臥室、客廳外牆打掉往外推，輔以設八角窗等設計，外推後不僅室內空間更大，還可臨窗俯瞰夜景。 的確！面積增大，看起來好像建商與買家雙贏。買家也可能從頭到尾都不知道家裡的室內坪數部分來自於「消失的合法陽台」，或者心存僥倖，「半推半就」簽下了同意書，樂得擁有「看起來」又大又好用的格局，「賭」的就是「不會被抓到」這種可能性。但重點是，二次施工後，建築物就會出現與當初使用執照不符的情況，也就是多增加的面積，不在原有建物執照的許可範圍內，就是「違建」往後可能衍生的任何問題，也是購屋者必須承擔的。 永和市知名社區大廈「水築館」就是一個很好的例子，因遭到檢舉大樓陽台外推，將16.77平方公尺的陽台空間倂入室內，經查驗後，工務局要求501戶住戶限期拆除違建，同時罰款501萬元，讓住戶落得成天提心吊膽，住不安寧的窘境。 陽台外推、機電室併入室內 皆不合法事實上，在台北地區動輒每坪三、四十萬的房價下，「陽台外推」與「夾層增建」等都是常見的二次施工，雖可享受到較大的室內空間，但無形中卻也承擔了「被處罰緩」或「面臨拆除」的命運。 以陽台為例，永慶房仲集團契約部指出，「陽台」之所以一開始並不列入認定為標準樓地板面積的原因，是因它具有消防逃生、隔陽遮陰等功能，若要硬將室外劃作室內，住戶所面臨的直接問題就是逃生功能喪失，以及違建區的居住機能影響，若稍有不慎或心存僥倖加以購買，一旦被查獲、裁處，往往得不償失。 此外，機電設備室也是消費者要注意的地方。有部分建商會將冷氣主機等機電設備放在各戶的工作陽台，或是掛在牆壁的外面，所以很多平面圖上標明機電設備室的地方，可能就會一分成好幾分或全歸為同一戶並入室內使用面積。對於消費者而言，雖然可以較低的價錢購買機電設備室那一戶，但卻無法登記面積損失。因此民眾在購屋時，仔細核對平面圖、使用執照核准圖說，是免去「錯誤的第一步」，一般從平面圖上都會清楚印上陽台、機房等說明，要清楚了解，才能保障自己的權益。 簽訂協議 睜大眼睛而通常二次施工可能會在三種情況下發生，首先是消費者自行要求改建，其次是售屋時告知能以二次施工的方式增加使用面積；最後則是建商隱瞞實情自行加工，例如部份透天厝社區在取得使用執照後，因為透天厝一樓原本申請作停車使用，建商取得建築物使用執照後，擅自將一樓聽車空間的基地通路上，違法二次施工私設為平台，在將平台種植花木綠美化後形成社區景觀，以「空中中庭」等訴求吸引消費者，從中獲取可觀利潤。 前述兩種情況，建商通常會要求購屋者簽具同意書或委託書，以免日後追究責任會落到建商上頭；最後一種，消費者只得睜大眼睛仔細瞧。像陽台，在法律定義上，屬於附屬建物的一種，不計入容積計算，最多可達單層面積的八分之一；新修法規上路後，2005年12月31日以前核發建照的建築物，只要房間原外牆仍保留，只是陽台加窗，仍暫免查報；新發照的建築物，若加裝透空鐵窗，也不列入違建查報對象。 永慶房仲集團表示，陽台為住戶與外界接觸的媒介，新法規上路後雖無法加窗，反倒使陽台回歸原始價值與功能，民眾不妨藉此機會思考不加窗陽台的生活價值；同時建築法規早已廢除陽台設立位置的限制。選屋時，不妨依照使用需求，如有些建築物將所有陽台空間集中於廚房後方，深度甚至可達二米，可為洗衣服、晾衣服等工作空間，民眾選購時可多做比較。另外，在購屋時務必要注意所簽的每一份文件，調閱原核准圖，避免衍生購屋糾紛。 【解讀二次施工】 • 1. 陽台面積遠低於室內面積的1/8〜1/10。• 2. 申請使用執照時，將陽台落地窗框做在室內側，但交屋時窗戶卻在室外側。• 3. 合法夾層，在謄本上一定會有登載，若無夾層登記，一定是非法夾層。• 4. 挑空是指部分居室如客廳提高其樓層高度，但挑高樓層不得超過6公尺，同一戶的空間變化最高不得超過4.2公尺。• 5. 機械室面向公共空間需有一道防火門，但「二次施工」時該防火門會鎖上並以裝修包覆，達成室內空間挪移的目的。• 6. 為避免違建責任，建商會請買家簽下諸如「窗框如有拆棄或變動由屋主負責」 「配合公共安全檢查」內容的同意書書。