■板橋張先生詢問：我居住在社區型大樓的4樓，因為室內裝潢有些老舊且不符使用，所以想要準備重新裝潢整修，我應該注意社區哪些的管理規章，才不會被社區住戶管理委員會罰款及鄰居抱怨呢？我也想了解「公寓大廈管理條例」對於大廈住宅及一般4至5樓型的舊公寓裝潢改裝，分別有哪些的規定？双榜法律事務所陳瓊苓律師解答：台灣因地窄人稠，加上快速都會化的結果，使得公寓大廈成為台灣都市重要的居住類型。為了讓公寓大廈在分管、共用等問題上有所規範，享有良好的公寓大廈居住品質，「公寓大廈管理條例」因應而生。公寓大廈相關條例以張先生的問題來說，他怕自家進行裝潢改裝，觸犯「公寓大廈管理條例」的規定，或影響社區鄰居間的和諧關係。「公寓大廈管理條例」針對像張先生這類社區型大樓之區分所有權人，裝潢整修其專有部分的情況，可以參考第五條、第六條、第八條、第十六條第三項等條文。其中，在維護、修繕部分，不能夠妨害其他住戶之安寧、安全及衛生是第一要件。然後應該注意的是，如果有與其他住戶共有或設置管線的部分，則應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。同時要選擇對該社區損害最小的方式進行，如有損壞還並須補償修復。而在公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及公共使用部分的防空避難設備，倘若有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似的行為，不但應依法令規定辦理外，還必須經過大樓的住戶或管委會同意。如經制止仍不遵從的話，管委會或管理人有權利請主管機關依第四十九條第一項規定處理。最後，若還是不理，到了期限未回復原狀者，管理人或管理委員就可以使出殺手鐗代為執行，但其費用由該住戶負擔。強調主結構不得變更原則如果張先生只是進行單純的室內空間裝潢整修，並不影響大樓外觀，就可以自行處理。假若是維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其他住戶的專有部分、約定專用部分或必須使用共用部分，那就必須經過管理人或管委會同意後，用損害最少的方法去執行，同時若有損害還必須負擔修復或補償的責任。此外，針對主要建築的結構，未經申請主管建築機關核准，也不可以自行破壞或變更。再者，對於所有權人所專有部分的利用，依據法令規定，必須要在正常使用及不違反其他人共同利益的原則下進行。所以，張先生整修專有部分時，應注意不得損害大樓構造實體及消防設備，例如違規增設夾層屋，破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造，影響大樓結構安全或在室內裝修過程任意拆卸消防設備等。此外，也不能妨害建築物環境品質的行為，例如任意修改建築物的外觀，影響建築物的美觀。另有多項法規把關除了注意上述「公寓大廈管理條例」的規定外，在修繕時，也要遵守相關建築法規，包括：裝修材料必須符合建築技術規則的規定，不能破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造或破壞保護民眾隱私權設施等，以免受罰。另外，內政部於民國85年公布了「建築物室內裝修管理辦法」，樓高6層以上的集合住宅，亦屬於供公眾使用的建築物，室內裝修應依建築法及建築物室內裝修管理辦法有關規定申請審查，才能進行施工。若未經申請審查逕自施工者，將處新台幣6萬元以上、30萬元以下的罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者可以連續處罰；並強制拆除其室內裝修違規部分。因此，進行整修前，最好先去詢問一下熟知相關法律的人士，以免事後悔莫及！